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房地產是宏觀經濟研究的重要領域，深入研判房地產發展歷史、走勢和相關因素，在當前具有很強的現實意義。本文《國內房地產去庫存盤點，當前政策效果初步顯現》是房地產系列研究之三，研究系統梳理我國房地產去庫存的歷史經驗，總結我國房地產供需兩端的壓力，并對當前保障性住房建設、政府收購存量房、房貸一攬子新政、房企融資協調等去庫存穩市場政策效果進行了分析評估。

01、我國房地產去庫存歷史經驗梳理

（1）1998年房地產去庫存。1987年深圳進行了首次公開土地拍賣，標志著我國房地產正式進入商業化時期。1991年國務院在24個省份進行房改，房地產開發投資高速增長，特別是海南、廣西北海等地形成了較嚴重的房地產泡沫。據統計，海南省當年閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。1993年，國務院出臺《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》（“國16條”），通過提高利率、收回計劃外全部貸款和拆借資金等措施，遏制房地產開發過熱。政策出臺后，房地產泡沫破裂，海南數千家開發商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。1995年底，全國商品房累計空置建筑面積高達5031萬平方米，房價持續下跌。1997年亞洲金融危機爆發，1998年7月政府為了救市宣布全面終止福利分房，住房分配貨幣化正式開始。房地產市場迅速升溫，很多單位搶購房屋分配給員工，消化了全國大量空置房。

（2）2008年房地產去庫存。2001年—2006年，全國房價持續上漲，2004年同比上漲14.4%。國家出臺一系列政策調整房地產市場結構，如增加中小戶型比例，第二套住房首付比例不低于40%，提高房貸利率和房地產開發項目資本金比例等，2007年房地產業開始降溫。2008年，美國次貸危機爆發并升級為全球金融危機，國內高房價立即跳水，一線城市大量房地產中介倒閉。根據國家電網2009年在全國660個城市的調查，全國約6540萬套住宅的電表讀數連續6個月為0，按每套100平方米計算，相當于2009年住房竣工面積的11.3倍。即使全國立即停工，房屋也足夠使用11年。2008年底中央政府啟動“四萬億計劃”，大規模投資有效拉動內需，消化了巨大的商品房庫存。中央財政投入493億元加快建設保障性安居工程，支持廉租住房建設，加快棚戶區改造。央行將個人抵押貸款利率下限降至基準利率的70%，首付最低達20%。2009年—2010年，全國房價平均上漲25%，北京通州房價上漲三倍，海南房價上漲一倍多。

（3）2015年房地產去庫存。2010年—2015年，全國房地產市場相對低迷，閑置商品房數量迅速增加。據國家統計局統計，2015年底我國商品房待售面積69637萬平方米，全年新開工房屋140569萬平方米，估計現房和期房去化周期分別為23個月和4.5年。2015年中央經濟工作會議將化解房地產庫存定為“國家任務”，提出加快戶籍改革帶動住房消費，擴大有效需求，發展住房租賃市場，積極推進棚改貨幣化安置。疊加央行降息降準，降低第二套房首付比例至20%，降低公積金貸款門檻，全國42個城市取消限購令并全面推行公積金異地貸款業務等措施，對三四線城市去庫存效果明顯。2015年—2016年我國棚戶區改造開工1180萬套，貨幣化安置比例達28%，階段性解決了房地產庫存高企和經濟下行的問題，但也推高了全國特別是三四線城市的房價，加重了地方政府及居民的債務負擔。

（4）2023年房地產去庫存。2018年—2023年，“房住不炒”政策導向持續發力，房地產作為投資保值的屬性越來越被淡化。第七次人口普查顯示，2020年全國家庭居住住房總面積為517.2億平方米，全國家庭擁有住房套數達到14.9億間，人均住宅擁有套數約1.05套，家庭住房總量10年間增長了34.3%，空置房數量達到1.2億套。央行數據顯示，2023年我國個人住房貸款余額達到38萬億。2023年7月，中共中央政治局會議提出房地產市場供求關系發生重大變化。全國各地一系列重磅寬松政策落地，包括“認房不認貸”、“雙限”解除、限價松綁、普宅標準優化、房票安置等。根據上海易居房地產研究院發布的《2023年全國百城庫存年度報告》，2023年全國百城庫存規模同比下降4.8%，終結了此前連續50個月庫存規模同比正增長的態勢。

02、當前我國房地產市場供需平衡壓力仍然較大

（1）商品房市場活躍度整體偏弱。2023年下半年至今，為應對房地產市場供求關系的重大變化，全國各地開始推行一系列去庫存、穩市場的房地產政策措施。我國商品房市場呈現溫和修復態勢，但整體看政策效力釋放還需要時間。據中指研究院統計，2024年上半年我國新建商品住宅月均成交面積同比下降四成。其中，一線城市新建商品住宅成交面積同比下降三成，部分核心二線城市如成都、杭州等在政策優化后商品房市場活躍度有明顯回升，三四線城市房地產市場面臨的調整壓力仍然較大。此外，二手房市場表現好于新房市場，2024年上半年重點城市二手房成交套數同比下降12.9%，一二線核心城市如上海、深圳、杭州等地區的低總價、小戶型房源成為二手房市場成交主力。

（2）房地產去庫存壓力仍然較大。2023年-2024年上半年，全國房地產整體延續弱復蘇走勢，土地市場保持低溫運行。2023年全國百城房地產庫存規模連續11個月同比下降，全年下降比例達4.8%。2024年上半年全國房屋新開工面積同比下降24.2%，施工面積同比下降11.6%，竣工面積同比下降20.1%。全國供地計劃總量縮減約10%，各地城市住宅用地推出、成交規模同比均下降，二線、三四線城市土地出讓金降幅超過四成。重點城市庫存規模小幅下行，但由于房地產市場需求整體表現相對低迷，庫存去化周期仍在延長。據測算，當前全國住房空置率達15%，房地產短期庫存出清周期為21.3個月，其中三四線城市出清周期達30.7個月，短期去化壓力仍然較大。

（3）房企開發投資維持收窄態勢。在整體經濟下行壓力下，2024年上半年房地產開發企業的到位資金同比下降22.6%，其中利用外資、個人按揭貸款的降幅分別達51.7%、37.7%，企業資金鏈承受較大壓力。全國房地產開發投資額同比下降10.1%，其中投資額降幅最小的是東部地區（5.6%），西部地區和東北地區投資額下滑幅度均超過19%。2021年以來，商業銀行為應對房地產企業和投機炒房群體杠桿風險，一度停止對房企的信貸支持，房企融資端迅速收斂。而近一年在國家利好政策刺激下，商業銀行又逐步加大“白名單”項目融資支持。2023年底，六大國有銀行和十余家股份制商業銀行財報顯示，房企不良貸款規模合計達2954億元，占到所有不良貸款規模的22%。受房企高負債和房地產市場需求不足影響，銀行貸款支撐房地產開發仍然偏向于“不敢貸、不愿貸”，房地產投資收窄態勢尚未扭轉。

03、當前我國去庫存穩市場政策效果初步顯現

（1）保障性住房建設拉動房地產開發投資。保障性住房規劃建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設等是構建房地產發展新模式的重大舉措，有效發揮了引導和釋放內需的作用。當前中央和地方政府通過抵押補充貸款、專項債、財政補貼以及資產證券化、REITs等多重政策措施及市場化工具，為保障性住房建設工程等提供總計超萬億資金支持，帶動房地產相關領域投資消費。如國家開發銀行和中國農業發展銀行目前已發放城中村改造專項借款1800多億元。國家統計局數據顯示，2024年一季度保障房建設、城中村改造等拉動房地產開發投資0.6個百分點。以深圳為例，2023年底首批13個配售型保障性住房項目集中開工，房源合計1萬余套，拉動總投資約125億元。

（2）盤活住房和土地存量化解房地產風險。當前我國房地產市場整體需求偏弱，盤活存量是化解房地產風險的關鍵。2024年以來，國家進一步推動住房“收舊換新”“以購代建”，鼓勵地方政府以需定購，組織國資平臺以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。央行提出設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。鄭州、南京、珠海等地國有企業已先行先試，通過直接收購、以舊換新等方式參與存量房去化，目前已公布計劃收購住房超過1萬套。此外，各地政府積極盤活存量土地資產，如湖北襄陽依法收回閑置土地，允許采取“收回—供應”并行方式簡化程序，辦理規劃和供地手續；黃岡支持“商改住”“商改公”土地規劃調整。國有企業土地資產盤活專項基金設立，總規模300億元，將通過項目直投和設立子基金方式開展投資，打造“政府出政策+國企出資源+基金出資金”合作范式。

（3）房貸新政“組合拳”提升市場活躍度。當前，各地密集出臺房貸一攬子新政，降低消費者購房門檻，減輕其還貸壓力，讓更多有效需求加快入市。2024年5月央行宣布降低全國層面個人住房貸款最低首付比例、取消個人住房貸款利率政策下限、下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，此后廣州、上海、西安、重慶等多個地市相繼出臺落地配套政策。此外，全國各重點城市陸續取消商品住房限購及限售年限，目前僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津等地未全面取消限購。2023年以來全國約30個城市推出房票安置政策，包括貴陽、南京、廈門、青島、寧波、廣州等一二線及省會城市，有效減輕城中村改造前期財政資金投入的巨大壓力，在保障民生的基礎上創造大量購房需求，帶動房地產銷售市場企穩回升、去化庫存。

（4）融資“白名單”為房企提供精準支持。2022年央行推出3500億元“保交樓”專項借款，設立2000億元“保交樓”貸款支持計劃和1000億元租賃住房貸款支持計劃，目前保交樓專項借款已全部投放到項目。2024年上半年，城市房地產融資協調機制在全國多地大面積鋪開，進一步從供給端為合規房地產項目提供精準資金支持。住建部數據顯示，全國31個省份312個地級及以上城市建立了城市房地產融資協調機制，各地商業銀行按內部審批流程審批通過“白名單”房地產項目6000多個，貸款金額近萬億元。如廣東商業銀行機構共為兩批次307個“白名單”項目授信933億元，已提供融資393億元，其中民營房企項目數達到93%。安徽、重慶構建項目信息共享、共同督導審批工作機制，湖北提出“應貸盡貸”“快審快貸”，提高融資落地率，三省“白名單”項目實際放款金額占授信金額比例均超過50%，房企融資環境正在修復。